Andamento del mercato immobiliare sul lago di Como. Un report ne analizza le dinamiche

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LAGO DI COMO

Report a cura dell’Ufficio Studi Gabetti su dati Gabetti, Professionecasa e Grimaldi

Nell’ultimo anno le località monitorate del lago di Como sono state contrassegnate da dinamiche differenti a seconda delle specifiche zone. Secondo l’esperienza delle agenzie Gabetti, si è riscontrata una buona domanda turistica per il centro città e il lungo lago di Como, oltre che per i comuni di Cernobbio, Moltrasio e Carate Urio, sul ramo comasco e per Lecco. In termini di dinamicità del mercato delle seconde case, complessivamente, secondo l’esperienza delle agenzie, per i primi mesi del 2019 il riscontro è stato positivo.

Ramo di Como

I primi mesi del 2019 registrano prezzi medi stabili per le località del ramo comasco, ad eccezione della città di Como in cui i prezzi risultano in lieve aumento.

Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nel 2018, a Como si sono registrate 1.038 transazioni residenziali, dato in aumento del +3,9% rispetto all’anno precedente. Andamenti positivi anche per alcune delle località limitrofe come Cernobbio, passato da 64 transazioni nel 2017 a 90 nel 2018, oltre Comune di Laglio, che ha registrato nel 2018 un totale di 22 transazioni. Bellagio, Carate Urio e Moltrasio hanno, invece, registrato nel 2018 un numero di transazioni minore rispetto all’anno precedente. Prendendo in analisi queste località per il ramo di Como, complessivamente si è registrata nel 2018 una variazione positiva del +3,6% rispetto al 2017.

Il mercato premia in questo momento le soluzioni con migliore rapporto qualità/prezzo, per le quali viene mostrato particolare interesse. Si prediligono soluzioni di taglio non troppo grande, con vista panoramica e dotate di uno spazio esterno vivibile come balcone/terrazzo o giardino.

Se le migliori offerte sul mercato vengono assorbite rapidamente, entro i due mesi, le tempistiche medie di vendita sono di circa sei mesi. Gli sconti in sede di chiusura delle trattative risultano invece intorno al 5-10%, con una tendenza a comprare a prezzo di richiesta se l’immobile soddisfa le richiese dell’acquirente.

La città di Como mantiene quotazioni elevate, che si attestano mediamente tra i 4.000 e i 5.500 euro al mq per le soluzioni fronte lago, con valori superiori alla media per soluzioni di particolare pregio. Nelle zone interne si va invece dai 1.850 ai 3.900 euro al mq. In questo contesto si distingue il Centro Storico, che ha valori superiori.

Come sottolinea Emanuele Carugati, titolare dell’Agenzia Grimaldi di Como:

Nei primi mesi del 2019, per il mercato delle seconde case, si è registrato un volume di compravendite in aumento, sostenuto da una costante crescita della domanda. Gli acquirenti hanno preferito soprattutto il Centro Storico di Como, la fascia del lago e le località limitrofe facilmente accessibili e ben servite. Le tipologie di immobile maggiormente richieste sono state i bilocali, intorno ai 45-70 mq, da ristrutturare se ricercate per investimento o in buone condizioni, come seconde case. Il budget di spesa va dai 180-280 mila euro per immobili nel centro storico con vista lago, a 250-400 mila euro per soluzioni lungo lago in posizione di rilevanza o in vie pregiate del centro storico di Como. E’ stata posta molta attenzione al valore architettonico dell’immobile e al contesto nel quale è inserito che deve essere di un certo pregio e fascino. Le richieste arrivano principalmente dall’hinterland comasco, dal milanese e da acquirenti stranieri, confermando l’interesseda parte di russi, inglesi, americani e tedeschi. Il mercato delle locazioni è attivo e omogeneo in tutta la zona, con un’alta richiesta di affitti brevi. È il Lago stesso la maggiore attrattiva per i turisti che scelgono Como come meta ideale per godere delle bellezze che la circondano, anche grazie al servizio di navigazione proposto dalla città che permette di scoprire il lago e beneficiare dei territori nel quale è immerso. Sono, inoltre, diversi i percorsi enogastronomici e naturalistici proposti nei dintorni che attirano appassionati e non.”

La località di Cernobbio ha mantenuto un ruolo di primo piano in termini di richieste, configurandosi come mercato sia di prime che di seconde abitazioni. Qui i prezzi per le soluzioni fronte lago si mantengono stabili dai 4.450 ai 5.250 euro al mq, mentre si scende a 2.000 – 3.650 euro al mq per le zone interne.

Carate Urio, Moltrasio e Laglio hanno valori compresi tra i 3.500 e i 4.750 euro al mq per le soluzioni fronte lago, mentre si scende a 1.700 – 3.050 euro al mq per le zone interne, con lievi differenze a seconda della località.

Come sottolinea Roberto Riggio, titolare dell’Agenzia Gabetti di Como Centro:

Nel corso del 2019 si sta registrando un volume di compravendite in aumento rispetto all’anno scorso per il mercato delle seconde case, in un contesto dove anche la domanda, soprattutto con vista lago, risulta in crescita. Le località maggiormente richieste, da chi è in cerca di una seconda casa, si confermano quelle più accessibili e situate sulla sponda occidentale che va da Como a Menaggio, passando per Cernobbio, Moltrasio, Carate Urio. Le tipologie maggiormente domandate sono state i bilocali, sui 60 mq, e i trilocali, intorno agli 85-90 mq, in buone condizioni e con vista lago in contesti condominiali o soluzioni semi indipendenti come villette a schiera. Buona anche la richiesta di ville di pregio a ridosso del lago per budget di spesa più elevati. Le caratteristiche più richieste per gli acquirenti si confermano la vista panoramica, la presenza di spazi esterni (terrazzo o giardino) e il posto auto riservato. Rilevante anche la posizione, che deve essere tranquilla, poco rumorosa e non adiacente alla strada. Per quanto riguarda la provenienza degli acquirenti le richieste sono state soprattutto da parte di comaschi, milanesi, olandesi, tedeschi, inglesi e francesi. Il mercato delle locazioni stagionali risulta molto attivo, sostenuto da una buona richiesta anche nelle zone più limitrofe. Il Lago di Como è poi il luogo ideale se si amano gli sport acquatici, che variano dalla navigazione in barca a vela al canottaggio, dal windsurf alla subacquea. Ma vi è anche la possibilità di praticare altri sport come il ciclismo, la mountain bike e il climbing.”

La località di Bellagio ha quotazioni per le soluzioni fronte lago sui 3.000-4.500 euro al mq, mentre si scende a 1.500 – 2.800 euro al mq per le zone interne.

Come sottolinea Giorgio Sampietro, titolare dell’Agenzia Grimaldi di Bellagio:

Nei primi mesi del 2019, il mercato delle seconde case si è mostrato sostanzialmente stabile. Sempre molto richiesti il borgo antico di Bellagio e il fronte lago. Le tipologie più richieste sono state soluzioni in bilocali o trilocali, preferibilmente in buono stato, specialmente nel centro. Molto apprezzate anche soluzioni in ville indipendenti in zona collinare di circa 150 mq, per un budget di spesa compreso tra i 150 e i 300 mila euro. La clientela, di provenienza principalmente lombarda, si conferma maggiormente attratta da soluzioni da cui si può godere della vista del lago e dotate di posto o box auto, fattore determinante nella scelta. I tempi medi di vendita sono abbastanza brevi, intorno ai cinque-sei mesi se i prezzi sono adeguati e la zona di prestigio.”

Ramo di Lecco

Per quanto riguarda il Ramo di Lecco, si è complessivamente riscontrata una stabilità delle quotazioni.

I tempi medi di vendita si sono attestati intorno ai quattro-sei mesi in caso di soluzioni ristrutturate/in buono stato in classe A e B, che salgono a sei-otto mesi su immobili meno recenti, da ristrutturare. Gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono stati mediamente intorno al 10%.

Nell’ultimo anno le località monitorate del ramo di Lecco sono state contrassegnate da dinamiche differenti a seconda delle specifiche zone. Per quanto riguarda le compravendite, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nel 2018 Lecco ha registrato un totale di 522 transazioni, seguita da Mandello del Lario, Bellano e Lierna, rispettivamente con 112, 42 e 37 transazioni. In diminuzione le compravendite nel Comune di Abbadia Lariana e a Varenna (7 transazioni in meno rispetto al 2017).

Complessivamente, le località turistiche del ramo di Lecco hanno performato molto bene nel 2018: +15% circa di transazioni rispetto all’anno precedente.

La città di Lecco registra quotazioni stabili per le soluzioni in buone condizioni fronte lago, che si attestano mediamente tra i 3.500 e i 4.000 euro al mq, e una lieve diminuzione per le soluzioni nelle zone più interne, con quotazioni tra i 2.200 e i 2.900 euro al mq.

Nella località di Varenna i prezzi per le soluzioni fronte lago vanno dai 2.300 ai 2.800 euro al mq, mentre si scende a 1.800 – 2.000 euro al mq per le zone interne.

Mandello del Lario e Bellano hanno valori compresi tra i 1.900 e i 2.300 euro al mq per le soluzioni fronte lago, mentre si scende a 1.400 – 1.600 euro al mq per le zone interne.

A Lierna siamo tra i 1.700 e i 2.200 euro al mq per le soluzioni fronte lago, mentre si scende a 1.300 – 1.500 euro al mq per le zone interne.

Nella località di Abbadia Lariana le quotazioni per le soluzioni fronte lago vanno dai 1.700 ai 2.000 euro al mq, e tra i 1.150 – 1.250 euro al mq per le zone interne, in lieve calo rispetto all’anno precedente.

Come sottolinea Antonio Gianni Borrelli, titolare dell’Agenzia Gabetti di Lecco:

I primi mesi del 2019 hanno registrato un cambio di tendenza rispetto al 2018 che sta interessando tutti i principali indicatori del mercato delle seconde case. Si assiste ad una sempre maggiore tendenza all’acquisto di un immobile con lo scopo di successiva messa a reddito attraverso affitti brevi o stagionali. La domanda è incentivata anche dai prezzi che risultano stabili a Lecco e in leggera diminuzione nelle zone più interne. Per quanto riguarda il mercato turistico, tra le località preferite, troviamo la città di Lecco, richiesta soprattutto da famiglie straniere. Preferite le soluzioni in palazzine di poche unità, già in buono stato, di taglio compreso tra i 50 e gli 80 mq. Molto apprezzate soluzioni vicine al centro o comunque ben servite e, soprattutto per gli stranieri, comode alla stazione ferroviaria. Buona anche la richiesta di ville sul lago, anche da ristrutturare, per una clientela più esclusiva che dispone di budget di spesa superiori. Per quanto riguarda la provenienza degli acquirenti, si rilevano richieste principalmente da parte di residenti nell’hinterland milanese, da Olanda e Germania. Quello delle locazioni è un mercato molto vivace e ne usufruiscono soprattutto gli stranieri che approfittano della possibilità di affitto breve per spostarsi e visitare anche altre zone. Il lago attira in generale molti turisti anche grazie alle sue innumerevoli bellezze e alla possibilità di poterle scoprire da vicino attraverso un giro in battello, servizio in partenza da Lecco e recentemente potenziato. La vicinanza alle Alpi permette poi escursioni e l’opportunità di godersi sia il lago che la montagna.”

LAGO DI COMO – LECCO

PREZZI DI VENDITA 2019 (€/mq per immobile in buone condizioni)

Fronte Lago

Zone interne

Min

Max

Min

Max

Como

4.000

5.500

1.850

3.900

Bellagio

3.000

4.500

1.500

2.800

Carate Urio

3.500

4.750

1.800

3.050

Cernobbio

4.450

5.250

2.000

3.650

Laglio

3.500

4.500

1.700

3.000

Moltrasio

3.500

4.500

1.800

2.750

 

Lecco

3.500

4.000

2.200

2.900

Abbadia Lariana

1.700

2.000

1.150

1.250

Bellano

1.900

2.300

1.400

1.600

Lierna

1.700

2.200

1.300

1.500

Mandello del Lario

1.900

2.300

1.400

1.600

Varenna

2.300

2.800

1.800

2.000

Fonte Ufficio Studi Gabetti su dati Gabetti e Grimaldi